서울 뉴스테이 3곳 지분 매각…모두 PRS 계약 함께 체결
단순 매각 아닌 가격 변동 위험 유지 구조
유동성 확보와 투자자 유치 위한 금융기법 활용 주목
금융감독원 전자공시
롯데건설이 올해 들어 서울 주요 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업장 지분 약 2300억원어치를 잇달아 유동화하면서 모두 주가수익스왑(PRS·Price Return Swap) 계약을 함께 체결해 관심이 쏠리고 있다. 일반적인 지분 매각과 달리 향후 자산 가치 변동에 따른 위험을 일정 부분 유지하는 구조를 선택하면서 단순 자산 처분보다는 금융기법을 활용한 유동화 전략이라는 분석이 나온다.
금융감독원 전자공시시스템에 따르면 롯데건설은 올해 문래 롯데캐슬, 독산역 롯데캐슬, 용산 원효로 루미니 등 서울 뉴스테이 사업장에서 잇달아 PRS 계약을 체결했다. 규모는 문래 750억원, 독산 1050억원, 용산 500억원으로 총 2300억원에 달한다.
세부적으로는 문래 사업장의 엘티케이비문래제4호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 보통주 37만2000주를 750억원에, 독산 사업장의 엘티케이비금천제5호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 보통주 62만2000주를 1050억원에 각각 처분했다. 용산 원효로 루미니 사업장에서도 엘티코크렙용산제6호위탁관리부동산투자회사 보통주 366만2240주를 500억원에 매각했다.
지분은 팔았지만 위험은 남겼다
이번 거래의 특징은 세 사업장 모두 단순 매각으로 끝나지 않았다는 점이다. 롯데건설은 모든 거래에서 PRS 계약을 함께 체결했다. PRS는 투자자가 향후 해당 자산을 처분할 때 처분가격과 약정 기준가격의 차액을 계약 당사자끼리 정산하는 파생상품 계약이다.
일반적인 지분 매각은 자산을 넘기고 대금을 받으면 거래가 종료된다. 반면 PRS가 결합되면 매도자는 자산을 처분한 이후에도 일정 부분 가격 변동 위험을 부담하게 된다. 자산 가치가 약정 기준보다 낮아질 경우 차액을 정산해야 할 수도 있고, 반대로 높아질 경우 계약 조건에 따라 이익을 공유하는 구조가 될 수도 있다.
즉 회계상 지분은 매각됐지만 경제적 위험은 완전히 이전되지 않는 셈이다. 업계에서는 이런 구조를 단순 매각보다 자산 유동화 성격이 강한 거래로 해석한다.
왜 같은 구조를 반복했을까
눈에 띄는 점은 동일한 거래 방식이 서울 주요 뉴스테이 사업장에서 반복됐다는 점이다. 문래와 독산 사업장은 올해 3월 같은 날 계약이 체결됐고, 용산 원효로 루미니 사업장 역시 6월 동일한 방식으로 거래가 이뤄졌다.
정산 시점도 장기로 설정됐다. 문래는 2028년 12월, 독산은 2030년 1월, 용산은 2030년 12월이 기본정산일이다. 단기간 자금을 조달하면서도 향후 자산 가치 변동은 장기간 관리하는 구조를 선택한 셈이다.
회계에도 일부 영향이 반영됐다. 롯데건설은 올해 1분기 말 기준 PRS 계약과 관련해 약 57억원의 파생상품부채를 계상했다. 이는 PRS 계약으로 인해 향후 발생할 수 있는 의무를 회계상 부채로 인식한 것이다.
유동성 확보와 금융기법 활용 확대
건설업계에서는 최근 부동산 금융시장 위축으로 자산 유동화 수요가 커지면서 TRS(Total Return Swap)나 PRS 같은 파생계약을 활용하는 사례가 늘고 있다. 투자자는 일정 수준의 위험을 줄일 수 있고, 건설사는 지분을 현금화하면서도 거래 성사를 유도할 수 있다는 장점이 있다.
다만 PRS는 일반적인 지분 매각과 달리 자산 가치 변동 위험을 일부 계속 부담하는 구조인 만큼 재무 부담이 완전히 사라지는 것은 아니다. 향후 부동산 시장 상황에 따라 추가 손익이 발생할 가능성도 남아 있다.
금융투자업계 관계자는 “PRS 자체가 부동산 금융시장에서는 낯선 구조는 아니지만 일반적인 지분 매각과 달리 가격 변동 위험을 일부 유지하는 것이 특징”이라며 “롯데건설이 동일한 뉴스테이 자산에서 반복적으로 PRS를 활용한 것은 단순 매각보다 자산 유동화 효과와 투자자 유치 측면을 함께 고려한 것으로 볼 수 있다”고 말했다.
