문래·독산·용산 사업장 리츠 지분 유동화 잇따라
일반 매각 대신 가격변동 정산 약정 체결…투자자 유치 전략 주목
롯데건설이 올해 들어 서울 주요 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업장 지분을 잇달아 유동화한 것으로 나타났다. 다만 단순 매각에 그치지 않고 주가수익스왑(PRS·Price Return Swap) 계약을 결합한 구조를 택하면서 그 배경에 관심이 쏠린다.
15일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 롯데건설은 올해 문래 롯데캐슬, 독산역 롯데캐슬, 용산 원효로 루미니 사업장과 관련한 PRS 계약을 체결했다. 규모는 각각 750억원, 1050억원, 500억원으로 총 2300억원에 달한다.
구체적으로 롯데건설은 문래 사업장의 엘티케이비문래제4호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 보통주 37만2000주를 750억원에 매각했다. 독산 사업장에서는 엘티케이비금천제5호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 보통주 62만2000주를 1050억원에, 용산 원효로 루미니 사업장에서는 엘티코크렙용산제6호위탁관리부동산투자회사 보통주 366만2240주를 500억원에 각각 처분했다.
눈길을 끄는 부분은 거래 방식이다. 일반적인 지분 매각은 자산을 넘기고 대금을 수취하면 거래가 종료된다. 반면 롯데건설은 각 거래에서 PRS 계약을 함께 체결했다. 투자자가 향후 해당 자산을 처분할 경우 처분가격과 최초 계약금액 간 차액을 정산하는 방식이다.
결국 지분은 매각했지만 향후 자산 가치 변동과 완전히 분리되지는 않는 구조다. 업계에서는 이를 단순 매각보다는 자산 유동화 성격이 가미된 거래로 해석한다. 부동산 금융시장에서는 TRS(Total Return Swap), PRS 등 스왑 계약이 활용되지만, 일반적인 지분 매각과 비교하면 매도자가 가격 변동 위험 일부를 유지하는 특징이 있다.
특히 이번 거래는 문래·독산·용산 등 서울 주요 뉴스테이 사업장에서 동일한 구조가 반복됐다는 점에서 주목된다. 문래와 독산 사업장은 올해 3월 6일, 용산 사업장은 6월 16일 각각 계약이 체결됐다. 수개월 사이 총 2300억원 규모 거래가 연이어 진행된 셈이다.
정산 시점도 장기적으로 설정됐다. 문래 사업장의 기본정산일은 2028년 12월, 독산 사업장은 2030년 1월, 용산 사업장은 2030년 12월이다.
회계상으로도 관련 위험은 일부 반영됐다. 롯데건설은 해당 PRS 계약과 관련해 1분기 말 기준 57억원 규모의 파생상품부채를 계상했다.
업계에서는 이번 거래를 두고 롯데건설이 뉴스테이 사업장 지분 유동화 과정에서 투자자 유치를 위해 PRS 구조를 활용한 것 아니냐는 분석도 나온다. 다만 공시만으로는 재무구조 개선이나 유동성 확보 목적 여부를 단정하기 어렵다는 평가다.
한 금융투자업계 관계자는 “부동산 금융시장에서 PRS 자체가 이례적인 구조는 아니지만 일반 매각과 달리 가격 변동 위험을 일정 부분 유지한다는 특징이 있다”며 “롯데건설이 동일한 뉴스테이 자산에서 반복적으로 해당 구조를 활용한 배경은 추가로 살펴볼 필요가 있다”고 말했
