잠실 오피스 공실률 7.9%…기존 대치·순화·판교는 사실상 만실
우아한형제들·삼성생명 장기 임차…잔여 면적 임대가 추가 수익 변수
공실 해소 시 임대료 확대…장기화하면 배당 성장 속도 제한
금융감독원 전자공시
삼성FN리츠가 올해 새로 편입한 에프엔타워 잠실이 포트폴리오 확대의 핵심 자산으로 떠오른 가운데 시장의 관심은 공실 해소 속도로 향하고 있다. 기존 보유 오피스들은 사실상 만실 수준의 임대율을 유지하고 있지만, 잠실 오피스는 계약 기준 7.9%의 공실을 안고 시작했다. 신규 자산 편입 효과가 본격적으로 나타나기 위해서는 남아 있는 임대 면적을 얼마나 빠르게 채우느냐가 관건이라는 분석이다.
17일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 삼성FN리츠는 올해 3월 서울 송파구 신천동 에프엔타워 잠실을 신규 자산으로 편입했다. 지하 7층~지상 18층, 연면적 2만4531㎡ 규모의 업무시설로 4월 말 기준 계약 면적을 기준으로 한 공실률은 7.9%다. 전체 면적의 90% 이상은 이미 임대됐지만 일부 층은 아직 임차인을 확보하지 못한 상태다.
기존 자산은 만실…잠실만 공실 남았다
잠실 오피스는 삼성FN리츠가 보유한 네 번째 오피스 자산이다. 기존 포트폴리오와 비교하면 공실률 차이가 뚜렷하다.
에프엔타워 대치는 삼성생명보험과 신세계까사 등을 주요 임차인으로 두고 있으며 계약 기준 공실률은 1% 수준이다. 에프엔타워 순화는 에스원이 본사 사옥으로 사용하고 있고, 판교 오피스는 한화시스템이 전 층을 임차하면서 사실상 만실 상태를 유지하고 있다.
반면 잠실은 삼성생명보험과 우아한형제들, 펑타이그레이터차이나 등 대형 임차인을 확보했음에도 일부 면적은 아직 공실로 남아 있다. 삼성생명은 지하 2층과 지상 1~3층, 5~6층을 사용하고 있으며 우아한형제들은 7~11층과 14층, 펑타이그레이터차이나는 12층을 임차하고 있다. 주요 임차인의 점유 비중은 높지만 잔여 공간이 남아 있어 향후 추가 임대가 필요한 상황이다.
공실 해소가 곧 임대수익 증가
시장에서는 잠실 오피스의 공실률 자체보다 향후 임차인 유치 속도에 주목하고 있다.
리츠는 임대료와 관리비를 기반으로 배당 재원을 마련하는 구조다. 공실 면적에 신규 임차인이 입주하면 별도의 자산 추가 매입 없이도 임대수익이 늘어난다. 반대로 공실이 장기화되면 자산 규모는 커졌지만 임대수익 증가 속도는 기대에 미치지 못할 수 있다.
특히 잠실 오피스는 이번 결산기 중간인 3월 편입돼 현재 실적에는 일부 기간의 임대수익만 반영됐다. 향후 한 분기 전체 임대료가 반영되는 데다 공실까지 줄어들 경우 임대수익 증가 효과는 더욱 커질 수 있다.
업무권역 자체의 경쟁력도 변수다. 잠실은 최근 대기업과 IT기업의 오피스 수요가 꾸준한 지역으로 꼽히는 만큼 신규 임차인 확보 가능성도 시장에서 관심 있게 지켜보고 있다.
임대료는 매년 오른다…장기 임차도 강점
기존 임대차 계약은 비교적 안정적으로 설계돼 있다.
삼성생명과 우아한형제들, 펑타이그레이터차이나의 임대료와 관리비는 계약에 따라 매년 3%씩 인상된다. 주요 임차인이 계약을 유지할 경우 별도의 공실이 발생하지 않아도 임대수익이 자연스럽게 증가하는 구조다.
중도 해지에 따른 안전장치도 마련돼 있다. 주요 임차인이 계약을 중도 해지할 경우 3개월분 환산임대료에 해당하는 위약벌을 부담하도록 했으며, 계약 종료나 재계약 여부도 3개월 또는 6개월 전에 통보하도록 규정해 갑작스러운 공실 발생 가능성을 일정 부분 낮췄다.
다만 공실률 7.9%가 자산 부실을 의미하는 것은 아니다. 이미 건물 대부분이 임대된 상태이고 핵심 임차인도 신용도가 높은 기업들로 구성돼 있기 때문이다. 시장에서는 신규 편입 자산이라는 점을 고려하면 향후 임대 안정화 과정에서 공실이 점차 줄어들 가능성도 있다고 보고 있다.
결국 삼성FN리츠 입장에서는 잠실 오피스가 포트폴리오의 새로운 성장동력이 될 수 있을지가 핵심이다. 기존 대치·순화·판교 오피스가 안정적인 임대율을 유지하고 있는 만큼, 앞으로는 잠실의 잔여 공실을 얼마나 빠르게 해소하느냐가 전체 임대수익과 배당 여력을 결정하는 가장 중요한 변수로 작용할 전망이다.
한 리츠업계 관계자는 “신규 자산을 편입한 이후에는 자산 규모보다 얼마나 빠르게 공실을 해소하고 임대수익을 안정화시키느냐가 더 중요하다”며 “에프엔타워 잠실도 핵심 임차인을 확보한 만큼 남은 공실이 얼마나 빠르게 채워지느냐에 따라 추가 배당 여력과 수익성 개선 속도가 달라질 수 있다”고 말했다.
