구로 생각공장 10월 준공 앞두고 수주잔고 1306억원 남아
지산시장 침체에 분양률보다 잔금 회수·입주율이 핵심 변수
군포트리아츠도 준공 임박…현금 유입 속도 주목
금융감독원 전자공시
SK디앤디가 대표 지식산업센터 브랜드 ‘생각공장’의 핵심 사업인 구로 생각공장 준공을 앞두고 있다. 하지만 시장의 관심은 공사 마무리보다 남아 있는 분양대금을 얼마나 안정적으로 회수할 수 있느냐에 쏠린다. 최근 지식산업센터 시장은 공급 증가와 고금리, 기업 투자 위축이 맞물리며 거래가 둔화된 상황이다. 과거처럼 분양률만으로 사업 성패를 판단하기 어려워지면서 준공 이후 잔금 납부와 실제 입주율이 사업 수익성을 좌우하는 핵심 변수로 떠오르고 있다.
14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 SK디앤디가 추진 중인 ‘구로 생각공장’ 프로젝트의 수주잔고는 올해 1분기 말 기준 1306억원이다. 전체 수주금액은 5300억원이며 이 가운데 3993억원은 이미 매출로 인식됐다. 나머지 1306억원은 향후 공사 진행과 분양대금 납부 등을 통해 회수해야 할 금액이다. 준공 예정 시점은 올해 10월이다.
구로 생각공장은 서울 구로구 구로동 일대에 조성되는 대규모 지식산업센터다. SK디앤디는 성수, 문래, 당산 등 서울 주요 준공업지역을 중심으로 ‘생각공장’ 브랜드를 확대해 왔으며 구로 프로젝트 역시 대표 사업장 가운데 하나로 꼽힌다. 회사는 분기보고서에서도 서울과 수도권 산업벨트를 핵심 사업 권역으로 제시하며 지식산업센터를 주요 성장축으로 육성하고 있다고 설명했다.
준공보다 중요한 건 잔금 회수
하지만 사업을 둘러싼 시장 환경은 과거와 크게 달라졌다. 몇 년 전만 해도 지식산업센터는 높은 분양률만 확보하면 사업 안정성이 어느 정도 담보되는 시장으로 평가됐다. 지금은 상황이 다르다. 준공 이후에도 잔금 납부가 지연되거나 계약이 해지되는 사례가 늘어나면서 실제 현금이 얼마나 들어오느냐가 더 중요한 지표가 됐다.
특히 일부 사업장에서는 준공 이후에도 공실이 장기간 이어지고 입주가 늦어지면서 사업비 회수 기간이 예상보다 길어지는 사례도 나타나고 있다. 기업들의 투자 심리가 위축되고 금융비용 부담이 커지면서 수분양자의 자금 조달 능력이 이전보다 악화된 영향이다.
이 때문에 시장에서는 구로 생각공장의 남은 1306억원 수주잔고가 얼마나 빠르게 현금으로 전환될 수 있을지 주목하고 있다. 단순히 분양계약이 체결됐는지보다 준공 이후 실제 잔금이 정상적으로 유입되는지가 사업 성패를 가르는 기준으로 바뀌고 있다는 분석이다.
구로 이어 군포도 준공…현금 유입 속도 관심
SK디앤디는 구로 생각공장 외에도 군포역 인근 복합개발사업인 ‘군포트리아츠’를 추진하고 있다. 해당 사업 역시 준공이 임박했으며 올해 1분기 기준 수주잔고는 633억원이다.
시장에서는 두 사업 모두 준공 단계에 접어든 만큼 앞으로는 공사 진행보다 분양대금 회수와 입주 안정화 과정이 중요해질 것으로 보고 있다. 최근 수도권 지식산업센터 공급이 이어지는 상황에서 추가 공급 부담까지 겹치면서 회수 기간이 길어질 가능성도 배제할 수 없다는 평가다.
결국 SK디앤디 입장에서도 대형 프로젝트를 얼마나 안정적으로 마무리하느냐가 향후 지식산업센터 사업 경쟁력을 가늠하는 기준이 될 전망이다.
분양보다 현금…유동성 관리 시험대
현금 회수는 재무 측면에서도 중요한 변수다. SK디앤디의 올해 1분기 연결 기준 총부채는 9120억원, 부채비율은 163.7%다. 부동산 개발업 특성상 프로젝트별 차입 구조가 일반 제조업과 다르다는 점을 감안해야 하지만, 시장에서는 향후 분양대금 회수 속도가 재무 안정성에 영향을 줄 수 있다고 보고 있다.
올해 1분기 말 기준 유동성장기차입금은 2877억원, 유동성사채는 2008억원이다. 반면 현금 및 현금성자산은 1279억원 수준이다. 영업활동현금흐름에서는 1055억원이 유입됐지만 같은 기간 유동성장기차입금 상환에 1018억원, 장기차입금 상환에 165억원이 투입되면서 현금 유출도 적지 않았다.
결국 앞으로는 신규 분양보다 기존 사업장의 현금 회수 속도가 더욱 중요해질 가능성이 크다. 지식산업센터 시장이 조정 국면에 들어선 상황에서는 분양률보다 실제 잔금 납부율과 입주율이 사업 성과를 좌우할 가능성이 높기 때문이다.
부동산업계 관계자는 “과거에는 분양이 완료되면 사업 안정성이 어느 정도 확보됐다고 봤지만 최근에는 준공 이후 잔금 회수와 입주율이 더 중요한 지표가 됐다”며 “구로 생각공장처럼 규모가 큰 프로젝트의 현금 회수 성과가 향후 SK디앤디의 실적과 재무 안정성에도 적지 않은 영향을 줄 수 있다”고 말했다.
