전용 84㎡ 최고 14억9910만원…노원구 역대 최고 분양가
우이천 건너 장위뉴타운과 비교하면 최대 2억원가량 낮아
더블역세권·광운대 개발 호재 강점…주변 도로 여건은 과제
서울 노원구에서 역대 최고 분양가를 기록한 아파트가 등장했다. 중흥건설그룹 중흥토건이 공급하는 ‘월계 중흥S-클래스 리비에르’다. 전용 84㎡ 최고 분양가가 14억원 후반대에 책정되면서 노원구 최초의 ’14억원대 분양 아파트’라는 기록을 세웠다. 분양가만 놓고 보면 고분양가 논란이 나올 만하지만 시장의 시선은 다소 다르다. 행정구역은 노원구지만 우이천 하나를 사이에 두고 성북구 장위뉴타운과 맞닿아 있는 만큼 실제 수요자들은 노원구 기존 아파트보다 장위뉴타운 신축 단지들과 가격을 비교하고 있기 때문이다. 오히려 장위뉴타운 주요 단지보다 1억~2억원가량 낮은 가격대를 형성하면서 ‘노원 최고가’보다 ‘장위 생활권 대비 가격 경쟁력’이 이번 청약의 핵심 변수로 떠오르고 있다.
노원 최고 분양가…희소성 반영된 가격
월계 중흥S-클래스 리비에르의 최고 분양가는 전용 59㎡ 12억6350만원, 전용 84㎡ 14억9910만원이다. 노원구에서는 역대 가장 높은 수준의 분양가다. 불과 몇 년 전만 해도 노원구에서 전용 84㎡ 분양가가 10억원을 넘는 사례가 드물었던 점을 감안하면 시장의 관심이 집중될 수밖에 없다.
다만 이번 분양가를 단순히 ‘비싸다’고만 보기는 어렵다는 평가도 나온다. 재개발 사업 특성상 조합원들이 선호도가 높은 중대형 평형을 대부분 선택하면서 일반분양 물량이 크게 줄었기 때문이다. 특히 전용 84㎡ 일반분양은 단 두 가구만 공급돼 희소성이 크게 높아졌다. 일반분양 물량이 적을수록 분양가가 상승하는 것은 정비사업에서 흔히 나타나는 구조다. 여기에 붙박이장과 주방가구 등 일부 품목을 무상 옵션으로 제공하면서 실질적인 체감 분양가를 낮추려는 전략도 적용됐다.
결국 이번 분양가는 공사비와 인건비 상승, 재개발 사업 구조, 일반분양 물량 감소 등이 복합적으로 반영된 결과라는 분석이 나온다. 실제 시장에서도 분양가 자체보다 계약까지 이어질 수 있는 가격인지에 관심이 더 쏠리고 있다.
진짜 경쟁 상대는 장위뉴타운
이번 단지를 평가할 때 가장 중요한 포인트는 비교 대상이다. 행정구역은 노원구지만 생활권은 장위뉴타운과 사실상 연결돼 있다. 우이천 하나만 건너면 장위뉴타운이며, 교통과 생활 인프라를 함께 이용하는 수요가 적지 않다. 실제 청약을 고민하는 수요자들도 노원구 기존 아파트보다 장위뉴타운 신축과 비교하는 경우가 많다.
가격만 놓고 보면 차이는 더욱 분명하다. 월계 중흥S-클래스 리비에르 전용 84㎡ 최고 분양가는 14억9910만원이다. 반면 장위 푸르지오 마크원의 최고 분양가는 17억6500만원이었고, 장위자이 레디언트 역시 최근 실거래가격이 16억5000만원 안팎을 기록했다. 노원구에서는 가장 비싼 분양가지만 장위 생활권으로 범위를 넓히면 오히려 최대 2억원 가까이 낮은 가격에 공급되는 셈이다.
물론 단지 규모에서는 차이가 있다. 장위뉴타운은 수천 가구 규모의 브랜드타운이 형성되고 있는 반면 월계 중흥S-클래스 리비에르는 상대적으로 작은 단지다. 하지만 광운대역세권 개발사업인 서울원아이파크와 장위뉴타운 사이에 위치한 입지적 장점은 충분한 경쟁력이 될 수 있다는 평가가 나온다. 결국 시장은 ‘노원 최고가’보다 ‘장위와 비교해 합리적인 가격인가’를 기준으로 이번 분양을 판단할 가능성이 크다.
광운대역 개발·GTX-C 기대감…입지 경쟁력은 충분
입지 역시 이번 단지의 강점으로 꼽힌다. 단지는 지하철 1호선과 6호선 석계역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권에 자리한다. 서울 도심 접근성이 우수한 데다 광운대역세권 복합개발사업인 서울원아이파크와도 가까워 향후 생활 인프라 확충에 따른 수혜도 기대된다.
교통 호재도 적지 않다. 광운대역에는 GTX-C 노선이 추진되고 있으며 향후 개통 시 서울 주요 업무지구 접근성이 개선될 전망이다. 여기에 광운대역세권 개발이 완료되면 상업시설과 문화시설이 함께 들어서면서 생활 편의성도 한층 높아질 것으로 예상된다. 장위뉴타운 개발까지 마무리될 경우 월계동 일대는 서울 동북권의 새로운 주거축으로 자리 잡을 가능성이 있다는 전망도 나온다.
반면 과제도 있다. 단지 주변 도로는 왕복 1차선 구간이 많아 출퇴근 시간 상습 정체가 발생하는 지역으로 꼽힌다. 향후 광운대역 개발과 장위뉴타운 입주가 모두 완료되면 교통량은 지금보다 크게 늘어날 가능성이 있다. 이에 따라 도로 확충과 교통체계 개선이 함께 이뤄져야 한다는 지적도 나온다.
청약 흥행 여부가 서울 동북권 분양시장 바로미터
최근 서울 분양시장은 입지와 미래 가치에 따라 청약 성적이 크게 갈리고 있다. 분양가가 높더라도 입지 경쟁력이 충분하면 실수요가 몰리는 반면, 가격 부담이 크다고 판단되면 계약 단계에서 미분양으로 이어지는 사례도 적지 않다.
월계 중흥S-클래스 리비에르 역시 같은 시험대에 올랐다. 노원구 역대 최고 분양가라는 부담은 있지만 장위뉴타운 대비 가격 경쟁력과 더블역세권 입지, 광운대역세권 개발, GTX-C 등 미래 가치가 복합적으로 반영될 가능성이 높다.
분양 관계자는 “노원구 역대 최고 분양가라는 부담에도 장위뉴타운과 비교하면 가격 경쟁력이 충분하다는 평가가 나오고 있다”며 “1·6호선 더블역세권 입지와 광운대역세권 개발 수혜까지 더해져 높은 관심이 이어지고 있으며 청약 결과 역시 기대하고 있다”고 말했다.
업계에서는 이번 청약 결과가 단순히 한 단지의 흥행 여부를 넘어 서울 동북권 분양시장의 가격 저항선을 확인하는 계기가 될 것으로 보고 있다. 청약 경쟁률뿐 아니라 실제 계약률까지 안정적으로 이어질 경우 노원구 정비사업 단지들의 분양가 기준도 한 단계 높아질 가능성이 있다. 반대로 계약 포기가 늘어난다면 고분양가에 대한 시장의 저항감이 다시 확인될 수 있다. 결국 월계 중흥S-클래스 리비에르의 청약 성적표는 ‘노원구 최고 분양가도 시장에서 통하는가’를 보여주는 첫 사례가 될 전망이다.
