브랜드 중심 수주 경쟁 심화
조합원 선호 변화와 시장 재편
대형 건설사 양극화와 경쟁구도 변화
금융감독원 전자공시
서울 재건축 시장의 수주 경쟁 구도가 빠르게 바뀌고 있다. 한때 삼성물산과 현대건설, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨 등이 경쟁하던 시장이 최근에는 삼성물산과 현대건설 중심으로 재편되는 모습이다. 조합원들이 시공 능력보다 브랜드가 가져올 자산가치 상승 효과를 더 중요하게 평가하면서 서울 핵심 정비사업이 사실상 ‘빅2’ 중심으로 움직이고 있다는 분석이 나온다.
11일 이노무 집구석이 서울 주요 재건축·재개발 사업장을 대상으로 브랜드 분포를 조사한 결과 삼성물산의 ‘래미안’과 현대건설의 ‘디에이치·힐스테이트’가 차지하는 비중은 약 38%로 집계됐다. GS건설의 ‘자이’까지 포함하면 상위 3개 브랜드 비중은 56%에 달했다. 서울 주요 정비사업장 두 곳 가운데 한 곳 이상이 이들 브랜드 중심으로 공급되고 있는 셈이다.
브랜드 중심 수주시장 재편
불과 몇 년 전만 해도 서울 재건축 시장은 이른바 ‘빅5’ 건설사의 경쟁 무대였다. 삼성물산과 현대건설을 비롯해 GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설 등이 사업장별로 치열한 수주 경쟁을 벌이며 공사비와 설계, 사업 조건 등을 앞세워 조합원들의 선택을 받았다.
최근 분위기는 달라졌다. 초대형 정비사업장을 중심으로 삼성물산과 현대건설이 존재감을 키우면서 수주 경쟁도 두 회사를 중심으로 형성되는 사례가 늘고 있다.
GS건설은 자이 브랜드를 앞세워 경쟁력을 유지하고 있지만, 초대형 사업장에서는 삼성물산과 현대건설이 상대적으로 우위를 점하는 모습이다. 반면 DL이앤씨와 포스코이앤씨, 롯데건설 등 전통적인 대형 건설사들은 서울 핵심 정비사업에서 입지가 이전보다 좁아졌다는 평가를 받고 있다.
업계에서는 과거 ‘빅5’ 체제로 불리던 서울 재건축 시장이 사실상 ‘빅2’ 중심 구조로 재편되고 있다는 분석도 내놓는다.
조합원 선택 기준 변화
재건축 조합원에게 시공사 선정은 단순히 공사를 맡길 회사를 고르는 절차가 아니다. 준공 이후 수십억원 규모의 자산가치를 좌우하는 투자 판단에 가깝다.
과거에는 공사비와 설계, 사업 추진 능력이 주요 평가 기준이었다면 최근에는 브랜드가 적용된 이후 시세가 얼마나 높게 형성될 수 있는지가 더 중요한 요소로 자리 잡고 있다.
정비업계에서는 래미안과 디에이치 브랜드가 적용된 단지의 경우 향후 시세 상승 기대감이 높다는 인식이 확산돼 있다. 조합원 입장에서는 공사비 부담이 다소 커지더라도 브랜드 프리미엄을 확보하는 것이 장기적으로 유리하다고 판단하는 경우가 적지 않다.
최근 성수전략정비구역 2지구도 이런 분위기를 보여주는 사례로 꼽힌다. 업계에서는 사업 추진 상황을 고려할 때 DL이앤씨의 수의계약 가능성을 높게 보고 있지만, 조합 내부에서는 삼성물산의 입찰 참여를 기대하는 목소리도 이어지는 것으로 알려졌다. 사업 조건보다 래미안 브랜드가 가져올 상징성과 자산가치 상승 효과에 대한 기대가 더 크게 작용하고 있다는 분석이다.
한 정비업계 관계자는 “예전에는 어떤 건설사가 더 좋은 조건을 제시하느냐가 중요했다면 지금은 어떤 브랜드가 들어오느냐가 더 중요한 기준이 됐다”며 “시공사 선정 자체가 브랜드 경쟁으로 바뀌는 분위기”라고 말했다.
빅2 체제와 시장 양극화
브랜드 선호가 강화되면서 시장 경쟁 구조도 변화하고 있다.
조합이 특정 브랜드를 선호할수록 건설사 간 경쟁은 제한될 수밖에 없다. 경쟁이 줄어들면 조합의 협상력도 이전보다 약해질 가능성이 있다. 최근 서울 주요 정비사업장에서 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 반복되는 배경에도 이러한 시장 구조 변화가 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다.
삼성물산과 현대건설은 압구정과 반포, 여의도, 성수, 한남뉴타운 등 사업성이 높은 핵심 사업장에 역량을 집중하고 있다. 브랜드 경쟁력이 높은 만큼 상대적으로 수익성이 낮은 사업장까지 적극적으로 참여할 필요성이 크지 않다는 평가다.
이 과정에서 서울 정비사업 시장의 양극화도 심화되고 있다. 강남권과 핵심 입지에서는 대형 브랜드 경쟁이 치열해지는 반면, 비강남권이나 사업성이 낮은 정비사업장은 시공사 선정에 어려움을 겪는 사례가 늘고 있다.
건설업계에서는 1군 건설사 간 시공 능력 차이가 과거보다 크게 줄었다는 평가가 많다. 그럼에도 실제 수주전에서는 브랜드가 향후 시세를 좌우한다는 인식이 강해지면서 기술력보다 브랜드 경쟁력이 조합원 선택에 더 큰 영향을 미치는 구조가 형성되고 있다.
정부가 이 같은 흐름에 직접 개입하기도 쉽지 않다. 조합원의 브랜드 선호는 재산권 행사와 밀접하게 연결돼 있기 때문이다. 특정 건설사의 시장 점유율을 제한하거나 시공사 선택에 개입할 경우 또 다른 논란으로 이어질 가능성이 있다.
한 건설업계 관계자는 “과거에는 누가 더 잘 지을 수 있는지가 중요했다면 지금은 누가 더 높은 자산가치를 만들어 줄 수 있는지가 더 중요한 기준이 됐다”며 “조합원들이 브랜드를 미래 시세와 연결해 판단하는 이상 삼성물산과 현대건설 중심의 수주 집중 현상은 당분간 이어질 가능성이 높다”고 말했다.
서울 재건축 시장은 기술 경쟁보다 브랜드 경쟁이 우선하는 구조로 빠르게 재편되고 있다. 조합원 입장에서는 자산가치를 높이기 위한 합리적인 선택일 수 있지만, 시장 전체로 보면 특정 브랜드로의 수주 집중과 경쟁 약화, 사업장 간 양극화라는 새로운 과제를 남기고 있다는 평가가 나온다.
